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[한영조 칼럼]환매특약 포기하는 이상한 공유재산 매각
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승인 2014.10.20  21:10:44
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▲ 한영조 제주경실련 공동대표
최근 제주특별자치도 공유재산 가운데 일반재산 관리문제가 이슈화되고 있다. 2002년부터 추진된 제주국제자유도시 조성사업과 맞물려 대규모 공유재산이 민간 기업에 매각되고 있다. 국내·외자본 가릴 것 없이 투자유치를 위해 투자진흥지구 지정제도를 도입하고 각종 세제혜택까지 지원하고 있다.

이렇게 매각한 일반재산 규모가 2004년부터 2009년까지 6년간 5개 사업부지 770만㎡에 이른다. 무분별하게 매각한 이들 사업부지마다에는 독특한 아름다움과 자연적 특색을 지니고 있으나 이에 대한 가치마저 평가받지 못하고 있다.

2004년에 매각한 에코랜드인 비치힐스리조트는 333만㎡ 가 넘는 곶자왈지대다. 2006년에 405만㎡를 매각한 묘산봉관광지는 구실잣밤나무 군락지가 형성된 곳이다. 이밖에 15만㎡을 매각한 성산포해양관광단지는 아름다운 해안 섭지코지가 있다. 24만㎡를 매각한 제주동물테마파크는 중산간 목장지대다.

그런데 이들 지역의 일반재산 매각과정에서 이상한 매매현상이 확인되고 있다. 등기부등본상의 사업부지 권리관계를 보면 환매특약 조건이 제각각 이뤄지고 있다. 당초부터 환매특약 조건이 아예 없는 경우, 매각 당일 환매특약 등기와 함께 취소된 경우, 환매특약 등기를 했음에도 권리행사를 하지 않아 법적권리가 소멸된 경우 등 3가지로 분류되고 있다.

민법 제590조에 의한 환매특약은 매도자의 권리를 보호받는 규정이다. 매매 당사자가 매매계약과 동시에 체결되는 특약이다.

매도자가 부동산을 매각함에 있어 매수자가 매매계약대로 사업 등을 이행하지 않았을 때 해당 부지를 다시 되찾을 수 있는 권리다. 부동산 환매기간은 5년을 넘지 못하며 연장할 수 없는 강제규정이다.

환매특약 등기는 반드시 소유권 이전등기와 함께 신청해야 하며 나중에 별도로 등기를 신청할 수 없다. 또한 환매대금은 매수인이 지급한 매매대금과 매매비용을 넘지 못하도록 하고 있다. 이처럼 환매특약 등기를 함으로써 매도자의 권리는 제3자에 대한 대항력이 생긴다.

그런데 제주특별자치도(당시 북제주군 포함)는 일반재산을 매각하면서 환매특약 권리를 아예 포기하고 있다.

도민의 재산을 제대로 보호하려는 목적보다는 사업시행자에게 특혜를 주고 있다. 아무런 제한규정 없이 소유권을 완전히 넘기고 있다.

목적대로 사업이 추진될 수 있도록 하기 위한 최소한의 환매특약 권리마저 포기하고 있다. 반면 소유권을 제한규정 없이 넘겨받은 사업시행자는 사업 목적과 관계없이 마음만 먹으면 시세차익을 남기고 해당 부동산을 제3자에게 처분할 수 있다.

부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수 있다. 사업시행자가 경영난 등의 이유로 부도를 낼 경우에도 손을 쓸 수 있는 방법이 없다.

실제 성산포해양관광단지가 그랬다. 사업시행자는 투자진흥지구로 지정받아 세제혜택을 받았을 뿐만 아니라 일반재산을 매입한 후 시세차익을 남기고 제3자에게 되팔았다.

묘산봉관광지는 5년의 환매특약 등기를 했음에도 2011년 5월까지 권리행사를 하지 않고 방치하는 바람에 권리소멸과 함께 소유권이 사업시행자에게 완전히 넘어갔다.

특히 묘산봉관광지 부지는 사업시행자의 자금난 등으로 부동산신탁회사에서 관리되고 있다.

최근 법원으로부터 기업회생 개시가 결정되면서 기업회생계획이 추진되고 있다. 이렇게 볼 때 앞으로 이 부지는 어떤 사업자에 의해 어떤 형태로 유린될지 알 수 없는 사항이다.

따라서 도민의 재산인 일반재산을 매각할 때는 철저한 관리체계가 마련돼야 한다.

주어진 권리마저 포기하는 행정행위를 해서는 안 된다. 민법에 주어진 환매특약의 권리부터 확보하는 것이 도민의 재산을 보호하는 첫 출발이다. 담당부서의 전향적인 자세가 있기를 바란다.


 

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